公司承租辦公室注意事項 Q&A｜租約、公司登記、租金扣繳與二代健保完整解析

不一定。公司登記及營業場所應確認土地使用分區、建築物使用執照用途及實際營業項目。

例如住宅區、商業區、工業區，可能適用不同的管制規定；各縣市規定也不完全相同。

可以完成公司登記，不代表所有營業活動都能在該處合法經營。

違反都市計畫法第79條相關規定，可能面臨6萬元以上30萬元以下罰鍰及停止使用等處分。

台北市公司及商業辦理設立、遷址、新增營業項目登記，原則上須先辦理營業場所預先查詢，並依規定檢附預審結果。

預審結果自審核完成日起6個月內有效，逾期須重新申請。

一般應備建物所有權狀或3個月內建物登記謄本；部分住宅兼辦公室案件另有切結書等要求。

臺北市營業場所預先查詢系統 →

有可能。房屋稅與地價稅應依實際使用、核定面積及適用優惠條件判斷。

住家部分改作營業使用，可能涉及房屋稅課稅用途調整，以及地價稅自用住宅優惠是否仍符合規定。

建議在租約中明確約定，因公司登記或實際營業而增加的稅費如何處理。

建議先準備或確認：

• 建物登記謄本、所有權狀或其他權利證明。
• 房屋稅單等輔助資料（依個案需要）。
• 完整租賃契約書。
• 必要時提供所有權人同意書。
• 如由他人代理簽約，確認書面授權。

不同登記機關及不同案件，要求文件可能有所不同。

可以有合法代理或轉租的情形，但必須確認出租權限。

代理人：建議取得合法授權文件。

二房東：確認原租賃契約及轉租權限，必要時取得原所有權人同意。

多人共有：確認簽約人具有合法出租及授權權限。

• 是否明確同意作公司登記及營業使用。
• 租金為含稅費總額或房東實收淨額。
• 押金、租期、提前終止與返還條件。
• 房屋稅、地價稅及管理費負擔。
• 裝潢施工及退租恢復原狀。
• 公司遷址、撤銷登記及通知義務。

尤其應避免只寫「月租30,000元」，卻沒有約定所得稅扣繳及補充保費如何負擔。

一般境內營業人依法開立統一發票的租賃收入，免予扣繳租金所得稅，也不涉及個人租金補充保險費。

承租公司應取得合法憑證，並依契約確認租金及營業稅是否內含。

所得稅與二代健保需要分開判斷。

所得稅：境內居住者個人，每次應扣繳稅額不超過2,000元，原則免予扣繳。因此每次租金20,000元整，按10%計算為2,000元，符合免扣繳規定。

二代健保：符合扣費條件者，單次租金達20,000元（含）就須按2.11%扣取，並非超過20,000元才扣。

免扣所得稅仍可能需要依法申報免扣繳憑單。

給付非中華民國境內居住者個人的租金，原則按20%扣繳。

其居住者身分應依相關稅法規定認定，不能僅以國籍或戶籍單獨判斷。

二代健保則另外確認是否具適用的保險對象身分。

這與租金總額30,000元不同。

如果公司另外代房東負擔所得稅、補充保費或其他稅捐，相關金額可能屬於額外租金，應依規定反推給付總額重新計算。

簽約時應明確約定租金總額或房東實收淨額，避免公司額外承擔未預期成本。

依所得稅法第114條，未扣繳、短扣、逾期繳納或未依規定申報扣繳憑單，均可能有補繳、補報及處罰問題。

應依實際違規類型與情節處理，並儘速確認是否符合自動補報補繳等相關規定。

全民健康保險法第85條訂有相關補繳及裁罰規定。

憲法法庭於115年2月6日作成115年憲判字第2號判決，指出固定倍數罰鍰在個案顯然過苛的範圍內違反比例原則，並要求相關機關檢討修正。

實際處罰應依適用法規、判決意旨及個案情節認定。

查看憲法法庭判決 →

不能一概認定不適合。

應依公司實際營業活動、交易及進出口文件、營業場所使用方式、稅籍狀況與退稅申報規定綜合判斷。

如果有較大量進出口、倉儲、物流或特殊許可需求，建議先確認商務中心可提供的服務是否符合實際營運。

如果出租方是境內依法開立統一發票的營業人，其開立發票的租賃收入免予扣繳，承租公司通常也不需負擔個人房東租金補充保費的扣費作業。

但這不表示該筆租金完全免稅。出租業者仍須依法處理營業稅及所得稅。